在深圳楼市里，学区房是一个比较特殊的存在。
(资料图片)
一方面，它是刚需家庭的标配；另一方面，此前追求学区房的大多数购房者，比起刚需本身，往往更看重它的赚钱效应。
过分追捧下，导致了不少学区房的价格虚高，直到多校划片与教育集团化办学，游戏规则变了，很多学区房也炒不动了。
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近日，一张交易截图在深圳购房圈流传。
截图披露，龙华书香门第上河坊的39平户型，2021年初成交总价393万，现报价265万，下跌了31.3%。
龙悦居四期的63平小两房，2021年初成交总价720万，现报价460万，跌了36%。
这两个楼盘所带的学区，都是深圳外国语学校龙华分校，如今报价已双双跌破二手房指导价。
龙悦居这个盘，想必大家都不陌生了。
作为深圳最后一批经济适用房，2013年的时候，龙悦居小区的配售价在5000元/平左右。
2019年底转正之后，龙悦居63平小两房，最高曾卖到约12万/平，说是暴利也不为过。
随着楼市下行，名校光环逐渐褪去，去年龙悦居就因为房价大跳水而被拎出来反复鞭尸。
类似的，还有八卦岭宿舍，都是因为有优质学区房概念，同时上车门槛低，前两三年被各路资金盯上，一顿操作下来猛如虎，最后不少人“亏得像个二百五”。
02
这两年，不仅是深圳楼市的至暗时刻，更是学区房的修罗场。
据数据统计，近一年半时间，深圳前10名学区的挂盘均价全线下滑，跌幅从10%-20%不等。
单看跌幅可能没啥感觉，但这都是家长们心心念念的名校学区啊。
具体到成交价，更能映射问题。
南山实验麒麟中学学位的前海华庭，深圳实验学校初中部的群星广场，以及深圳中学的典雅居，房价均跌回到了2019年的水平。
类似的例子还有——
宝安中学的勤诚达22世纪，78平户型，相比2020年高峰期，跌幅超过了30%。
深高南本部的东海花园二期，位于香蜜湖片区，小区119平户型，同比2020年底市场价，下跌了27%左右。
还有带深高北学位的水榭春天五期，主力户型89平三房，最新成交价928万，相比于2020年底的市场价1240万，跌幅达25%。
肉眼可见的，深圳学区房正在回归理性水平，包括一些核心地段的优质小区，目前价格也向刚需与改善家庭倾斜。
03
看到不少人说，未来深圳学区房会变得越来越廉价。
他们给出的理由是，出生人口下滑，已经跌破了800万，接下来生源堪忧。
这个观点，既对又不全对。
我们经常讲，很多政策的初心都是好的，可是结果却往往事与愿违。
不论是名校集团化，还是教师轮岗试行，目的都是为了完善深圳教育制度，同时出清前几年的学区房价格泡沫。
毕竟对于那些除了学区优势之外，其他各方面都比较弱的房子，仅凭学区单一利好就涨得鸡犬升天，显然是不健康的，大涨后就是大跌。
与此同时，在大学区政策的推行下，那些集改善属性与优质学区于一身的房子，会变得奇货可居。
小区与小区的悲欢并不相通，像老破小这类学区房，在未来确实已经很难再像前几年那样迎来一次烈火烹油。
而对于自身综合素质强的这类学区房，诸如周边配套齐全、居住氛围纯粹等等，不需要炒作概念，也长期具备保值性与增值性。
如果你在乎房子未来的成长性，尽早改变过去的单一思维，去选择真正有价值的房子。
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